Ende eines Evergreens? Einzimmer-Wohnungen auf dem Investment-Prüfstand

Eine Immobilienklasse als vermeintlicher Selbstläufer: Überschaubare Investitionssummen, die Mieterträge überdurchschnittlich hoch, langfristige Vermietung im Handumdrehen – und die hohe Fluktuation ist kein Problem, sondern bietet gerade die Chance, für noch mehr Mietenplus bei Neuvermietung. Ach, das wäre doch zu schön! Denn im Schlaf ist noch niemand Immobilienmillionär geworden, auch nicht bei Einzimmer-Wohnungen.

Solche Objekte gelten, besonders unter Immobilien-Einsteigern, als ideales Investitionsobjekt. Sie sind zwar klein, aber die Quadratmetermiete ist hoch und vor allem in Studentenstädten könnte man die Buden gleich dreimal vermieten, so hoch ist der Bedarf. So zumindest die Theorie. Denn die Zeiten haben sich gewandelt. Für die Zukunft sind sie alles andere als ein Selbstläufer. Warum ist das so? Welche Alternativen gibt es? 

Was ist passiert?

Fakt ist: Der Ansturm auf die Einzimmer-Wohnungen brach vor der Corona-Pandemie aus. Seitdem ist aber Heimarbeit deutlich populärer geworden. Tendenz steigend. Das dürfte die Nachfrage von Jobeinsteigern und Pendlern nach kleineren Wohnungen weiter drücken. Eine Liste der Nachteile ist so lang, dass sie alle zusammen in keine Wohnung mit nur einem Raum passen:

• Immer mehr Leute arbeiten von zuhause oder sogar aus der Workation heraus. Die Nachfrage ist gesunken.
• Zudem steigen die Verwaltungskosten überproportional im Verhältnis zur Miete. 
• Zwar ist der Kaufpreis gering. Doch Banken verlangen dafür mehr Eigenkapital und/ oder setzen einen niedrigeren Beleihungswert als bei Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. 
• Vor allem aber ziehen die Mieter häufiger um. Weil sie Studenten sind, die den Studienort wechseln oder eine WG gefunden haben; weil eine Einzimmer-Wohnung nun mal nicht fürs langfristige Verweilen angelegt ist – oder weil einem der hohe Quadratmeterpreis irgendwann stört. 
• Höhere Fluktuation bedeutet mehr Verwaltungsaufwand für Abrechnungen und Abwicklung …
• Mehrkosten für Renovierung …
• Mehrkosten für die Suche eines neuen Mieters, inklusive Maklerprovision …
• Besonders aber: Mindereinnahmen. Denn unterm Strich ist die Wohnung womöglich nur zehn, elf Monate pro Jahr vermietet. All das schmälert die Rendite.

Eine Sonderstellung nehmen Micro- oder Business-Apartments ein. Sie sind meist in größeren Anlagen mit mehreren hundert Einheiten entstanden: Teil- und vollmöblierte 1-Zimmer-Wohnungen von 18 bis rund 35 Quadratmeter mit kleiner Küche und Bad. Sie sind allesamt relativ neu und daher entsprechend teuer. Das Analysehaus Bulwiengesa sieht das Renditepotenzial dieser Micro-Apartments daher bei mittelprächtigen 3,6 Prozent, und zwar für Profis. Private Betreiber liegen deutlich darunter, nach einer anderen Studie von Finanztest bei 2,8 bis 3,3 Prozent.

Politisches Risiko – neuer Mietendeckel denkbar

Natürlich kann ich regelmäßig bei einer Neuvermietung die Miete erhöhen – wenn es der Markt und die Rechtslage hergeben. Bei einer kleinen Wohnung macht das vielleicht prozentual viel aus, aber nicht in absoluten Zahlen. Allerdings soll das nicht heißen, dass die Einzimmer-Wohnungen vom Markt verschwinden oder unvermietbar werden. Nur für aktuelle Investitionsentscheidungen sollte nicht auf dieses Pferd gesetzt werden. Schließlich sollte man immer vergleichen, wo man sein Kapital, am besten verzinst, anlegen kann.

Denn die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Einzimmer-Wohnungen gegenüber anderen Wohnungsgrößen in zehn Jahren weniger wert sind als heute. Die Altersvorsorge oder der Start ins Immobilieninvestment enden dann mit Verlusten. Auch die politischen Unsicherheiten sind gestiegen: Es ist absolut vorstellbar, dass sich die Politik angesichts der Wohnungskrise in vielen Städten gezwungen sieht, die Mietpreise zu begrenzen – beispielsweise auf 20 Euro pro Quadratmeter. Was sich zunächst nach viel anhört, ist bei Einzimmer-Wohnungen aber nicht ungewöhnlich. Ein Mietendeckel – der dann ebenso für möblierte Wohnungen gilt – würde für Kapitalanleger die Kostenkalkulation komplett verändern.

Bislang fällt es kaum jemandem auf, dass dieser Wohnungstyp langsam ins Abseits gerät. Schließlich läuft es aktuell bei allen Wohnungsgrößen vermietungstechnisch gut. Die Nachfrage in Städten und Ballungsräumen ist nach wie vor gigantisch; der Wohnraummangel dramatisch. Bevor jemand also gar keine Wohnung findet, nimmt er oder sie eine ein solches Objekt, das natürlich auch Vorteile bietet: Für Bewohner, weil die absolute Miethöhe erträglich ist. Und für Investoren, weil der Kaufpreis geringer ist. 

Alternativen: größere Wohnungen bei weniger prominenter Lage 

Größere Wohnungen sind aber für Immobilienanfänger die bessere Lösung: Sie bieten mehr Flexibilität – und damit mehr Sicherheit. Man kann eine Zweiraumwohnung trotzdem an Studenten vermieten, womöglich gleich an zwei oder an ein junges Pärchen, gar eine kleine Familie. Irgendwann kann die Wohnung selbst genutzt werden. Das Wichtigste aber ist der Exit, das zentrale Element bei einer Kapitalanlage: 

Bei einem Verkauf von Zwei-, Drei- oder Vierzimmer-Wohnungen werden Kapitalanleger UND Eigennutzer gleichermaßen angesprochen. Bei einer Einzimmer-Wohnung sind es meist nur Kapitalanleger. Damit reduziert sich der Kreis der potenziellen Nachfrager schon einmal deutlich – zumal wenn sich die Immobilienklasse als wenig lukrativ herausstellt oder der einst hohe Kaufpreis von Micro-Apartments wieder eingespielt werden muss. 

Das Kurzprofil von Wohnungen mit einem Zimmer lautet daher eher so: geringe Mieterträge, vergleichsweise hohe Renovierungskosten, wenig Optimierungspotenzial, hohe Fluktuation mit kurzzeitigem Leerstand – und eine begrenzte Zielgruppe bei einem möglichen Verkauf. Eine Dreizimmer-Wohnung in Hannover ist daher der Einzimmer-Wohnung in München generell vorzuziehen und zwar vor allem wegen des langfristigen Werts der Immobilie und der Flexibilität bei der Vermietung. Einzimmer-Wohnungen stellen nun mal ein Spezialsegment auf dem Immobilienmarkt dar – und ehrlich gesagt: Selbst und gerade Singles möchten ungern in nur einem Zimmer leben. Irgendwann fällt einem da die Decke auf den Kopf.