Wework hat aus dem Coworking-Gefühl ein skalierbares Produkt gemacht

Kommune und Community

Neumann und McKelvey gehörten zu den Ersten, die das wachsende Bedürfnis nach Gemeinschaft (und dessen kommerzielles Potenzial) erkannt haben. Das mag damit zu tun haben, dass beide als Kinder zu eng gewobenen Gemeinschaften gehörten – Neumann, der aus Israel stammt, hat eine Zeit lang im Kibbuz gelebt. McKelvey wuchs in einer Art Kommune in Oregon auf. Teil einer Gemeinschaft zu sein ist heute der Kern von Wework.

Entsprechend sind die sogenannten Community-Manager bei Wework extrem wichtig. An jedem Standort gibt es Angestellte, die Mitglieder aktiv ansprechen und vernetzen. Über die Wework-App kann man auch nicht einfach nur einen defekten Stuhl melden. Künftig soll sie die bereits 250 000 Mitglieder starke Community organisieren, etwa, indem sie einzelnen Personen auf Basis ihrer Interessen Vorschläge macht, mit welchem anderen Member sie sich auf einen Kaffee treffen sollten.

Verantwortlich für die App und weitere Software, die Wework selbst entwickelt, ist Shiva Rajaraman. Nach Stationen bei Apple, Google und Spotify kam er Mitte 2017 als Chief Product Officer zu Wework – und hat einen der wichtigsten Posten in der Firma. Die New Yorker verdienen ihr Geld zwar vor allem mit der Einrichtung und Weitervermietung von Büroflächen und kaufen inzwischen sogar Immobilien. Aber Wework versteht sich als Softwareunternehmen.

Daten sind der Ausgangspunkt von allem, was Wework angeht: Die Immobilien sind vollgestopft mit Sensoren, die Haustechnik ist komplett vernetzt. So will man möglichst exakt herausfinden, wie die Kunden die Büros nutzen. Und weil nie alle Mitglieder eines Wework zur selben Zeit anwesend sind, es also um kluges Austarieren von Fläche und Bedarf geht, ist das mehr als einfach nur sportlicher Ehrgeiz, erklärt Miropolski: „Wework operiert mit einer weit höheren Dichte als normale Bürogebäude, weil wir so viel Wissen darüber sammeln, wie Raum genutzt wird. Und auf einmal kann man mehr Menschen auf derselben Fläche unterbringen und ihnen gleichzeitig ein besseres Erlebnis bieten.“

 

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Ein Beitrag geteilt von WeWork (@wework) am Sep 10, 2018 um 11:57 PDT

Daten werden auf allen Ebenen gesammelt: wer wann welchen Konferenzraum bucht bis hin dessen Temperatur. Denn optimiert werden kann immer, wie sich auch beim Treffen mit Rajaraman im Wework Tower Bridge zeigt, wo Rajaraman sich sofort wundert, wieso der Konferenzraum an diesem heißen Londoner Sommertag ein paar Grad zu viel runtergekühlt wurde. Bei aller Datensammellust geht es Wework, das muss man klarstellen, nicht darum, Mitglieder auszuspionieren. Es geht um die permanente Optimierung der Immobilien auf Basis des Nutzerverhaltens. „Am Ende des Tages können wir Steine bewegen, nicht bloß Pixel“, sagt Rajaraman.

Transparenz-Tracking

Das macht einen großen Unterschied. Beispielsweise verschwendet ein Sofa, das niemand benutzt, nicht nur Platz, es kostet auch viel Geld, indem es Fläche belegt, die sich lukrativer nutzen ließe – oder zumindest effizienter. Und Mitglieder schätzen es, wenn sie ohne weite Wege einen ausreichend großen Meetingraum finden, der auch ihren Bedürfnissen entspricht. Räume wie den, in dem Rajaraman gerade sitzt. Er ist vom Flur durch eine Wand aus halb transparenten Glasbausteinen getrennt, was vor allem die vielen Anwälte schätzen, die sich in diesem Wework eingemietet haben. Denen ist Diskretion nun einmal wichtiger als die sonst in der Startup-Szene auch baulich gelebte Transparenz in Form gut einsehbarer Konferenzräume.

Offenheit ist auch bei Wework das grundlegende Gestaltungsprinzip. Zwar muss man vielerorts Türen per Zugangskarte öffnen – wer Daten braucht, muss tracken – aber die einzelnen Büros sind rundum verglast. Die standardisierten Fenstermodule lässt Wework in großer Stückzahl produzieren. Sie folgen einem Raster, das dabei hilft, neue Standorte am Reißbrett zu planen oder zu „programmieren“, wie sie es bei Wework nennen. Dabei spielt der erwartete Mietermix die entscheidende Rolle. Aus ihm ergibt sich, wie viele Büros in welcher Größe geplant werden und wie viel Platz für Gemeinschaftsbereiche vorgesehen werden muss.

„Mit Blick auf Wework sind wir darin inzwischen ziemlich gut“, sagt Rajaraman, „aber wenn wir zu Unternehmen gehen, dann wissen wir nicht, wie die arbeiten.“ Und genau das ist aktuell die große Herausforderung für Rajaraman und sein Team: In einem ersten Schritt herauszufinden, wie große Unternehmen arbeiten, und anschließend die Tools, die bei Wework funktionieren, für sie anzupassen. Denn Wework ist gerade dabei, ein neues Geschäftsfeld aufzubauen.

Unter dem Namen Powered by We stellen die New Yorker Konzernen nicht mehr nur Flächen zur Verfügung, sondern bauen in deren Auftrag komplette Büros bei den Firmen selbst um, die anschließend auch noch von Wework gemanagt werden. Erste Projekte laufen bereits, hauptsächlich in den USA, die Kunden seien globale Konzerne, konkrete Namen jedoch mag Rajaraman nicht nennen.